相続空き家に3000万円特別控除は使える？条件と申請方法を解説
相続した家が空き家になってしまい、管理や税金に悩んでいませんか。「空き家問題」は社会的にも注目されており、早めに売却して整理したいと考える方は多いでしょう。実は、一定の条件を満たせば「三千万円特別控除」という大きな税優遇を受けられる制度があります。この記事では、相続した空き家を売却したい方へ向けて、この特別控除の制度概要と適用条件、注意すべきポイントについて分かりやすくご紹介します。それぞれの要点を押さえた内容ですので、最後までご覧ください。
相続した空き家に3000万円特別控除が適用される制度の概要
「空き家特例」と呼ばれるこの制度は、相続または遺贈により取得した被相続人が居住していた家屋やその敷地を、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特別な制度です。令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。ただし、相続人が３人以上で相続した場合は１人当たり2,000万円が限度となります。
この制度が適用される譲渡とは、被相続人が一人で居住していた住宅およびその敷地を相続後、売却するケースを指します。建物と土地の両方を取得していることも要件の一つです。
控除限度額は1人につき最大3,000万円であり、相続人が複数いる場合は共有者ごとに適用できます。ただし相続人が３人以上の場合は、１人当たり2,000万円に制限されます。これにより譲渡所得税が大幅に軽減されるため、大きな節税効果が見込まれます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 相続人1人あたり最大3,000万円（3人以上は2,000万円） |
| 対象譲渡 | 被相続人居住用家屋および敷地を相続して売却 |
| 適用期限 | 相続開始から3年経過日の属する年の12月31日まで（かつ制度上は令和9年12月31日まで） |
特別控除を受けるための主な適用条件
相続した空き家を売却して「３０００万円の特別控除」を利用するためには、以下のような条件をすべて満たす必要があります。不備があると特例が適用されない可能性がありますので、ご注意ください。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 売却期限 | 相続開始から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却しなければなりません（制度自体は令和９年１２月３１日まで適用可能）。 |
| 被相続人の状況 | 亡くなった方が一人暮らししていた住宅であること、かつ相続後に誰も使用せず継続して空き家であることが求められます。 |
| 建物の要件 | 建築が昭和５６年５月３１日以前である旧耐震基準の戸建住宅であり、かつ売却価格が１億円以下であることが条件です。 |
これらに加えて、以下のような点にも留意する必要があります。
- 耐震補強または建物の解体が必要ですが、令和５年度税制改正により「譲渡の翌年２月１５日まで」に工事をすればよい、と条件が緩和されました。
- 売り先は第三者であることが求められ、親族や同族会社など特別な関係者への売却は対象外です。
- 土地と建物を一括して取得している必要があります。いずれかが別の相続人に分けられているケースでは適用できません。
上記の要件を整理すると、相続後の期間や被相続人の居住状況、建物の築年および売却額、さらに耐震や解体対応など、さまざまな視点から確認が必要です。不動産会社や専門家と相談しつつ、要件を慎重に確認して進めることをおすすめします。
耐震補強または解体の要件と最近の制度改正ポイント
相続した空き家に「３０００万円特別控除」を適用するには、旧耐震基準の住宅（１９８１年５月３１日以前築）に対して、耐震補強あるいは解体を行う必要があります。従来は売却前にこれらの工事が完了していなければ控除の適用が認められませんでした。例えば、耐震基準に合うよう補強したり、建物を取り壊して更地にした状態で譲渡することが要件でした。
しかし、令和６年（２０２４年）１月以降の譲渡については要件が緩和され、売却後も対応が可能になりました。具体的には、譲渡した年の翌年２月１５日までに買主により耐震補強または解体が行われることを条件に、特例の適用が認められます。
また、令和５年度の制度改正により、相続人が３人以上いる場合、一人あたりの控除上限額が３０００万円から２０００万円に引き下げられました。例えば相続人が３人いる場合、合計で６０００万円まで控除可能ですが、改正前は９０００万円まで適用されていました。
なお、土地のみを売却する場合や共有名義の場合の取り扱いについても簡潔に整理します。土地のみの譲渡については、建物の耐震補強や解体要件がそもそも不要となり、控除の適用対象となります。また、共有名義で相続した場合は、各相続人が控除を受けることが可能ですが、相続人が３人以上になると前述の通り一人あたりの控除額が２，０００万円となります
| 項目 | 改正前 | 改正後（令和６年以降） |
|---|---|---|
| 耐震補強または解体のタイミング | 売却前に完了 | 譲渡翌年２月１５日までに買主が実施可 |
| 相続人が３人以上の場合の控除上限 | ３０００万円／人 | ２０００万円／人 |
| 土地のみの譲渡 | 建物対応不要、控除適用可 | 同様 |
確定申告で特例を受けるために揃える必要書類と手続きの流れ
相続した空き家に関する「３０００万円特別控除」の適用を受けるには、譲渡をした年の翌年２月１６日から３月１５日までに確定申告書を提出する必要があります。控除により譲渡所得税が発生しない場合でも、必ず申告しなければなりません。申告先は、申告者の住所地を管轄する税務署です。
（令和６年以後の制度改正にも対応しています）
| 主な必要書類 | 内容 | 補足 |
|---|---|---|
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 被相続人が一人で居住し、相続開始後に居住・貸付・事業に使われなかったことを自治体が確認した書類 | 市区町村役場で申請し、除票住民票や相続人の住民票、売買契約書、使用中止の証明書類などを添付して取得します |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表） | 土地・建物の譲渡に関する収入・費用の詳細を記載した明細書 | 確定申告書Bに添付します |
| 耐震基準適合証明書など | 耐震改修を行った証明もしくは建物解体後の証明書類 | 耐震要件の証明として必要。解体後の譲渡では不要の場合もあります |
これらに加えて、以下の資料も準備してください。売買契約書や登記事項証明書など、譲渡に関する証明として必要です。
・売買契約書の写し
・登記事項証明書
・（家屋解体後の場合）閉鎖事項証明書や敷地の使用状況が分かる写真など
手続きの流れとしては、まず市区町村役場で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請を行い、取得します。その後、確定申告書B・譲渡所得の内訳書・確認書・各種証明書を添えて税務署へ提出します。確実に特例を受けるために、書類の整備と申請スケジュール管理をしっかりと行ってください。
まとめ
相続した空き家を売却する際に適用できる三千万円特別控除は、大きな節税効果が期待できる有用な制度です。この制度を利用するには、空き家が被相続人の一人暮らしであったことや、売却までの期間、建物の耐震基準や解体・リフォームなど、いくつかの厳格な条件を満たす必要があります。また、令和五年度の改正で要件が緩和され使いやすくなっています。確定申告時には必要書類をきちんと揃え、申請の流れを理解しておくことで、制度の恩恵を確実に受けることができます。相続空き家について悩まれている方も、制度の内容と手続きを把握し、節税につながる最善の売却方法を選びましょう。
